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買ってもいい中古マンションとは何か?中古マンション購入注意点(PART-2)

更新日:2020年12月8日




人口減少に突入し世帯減少にも突入する時代に


買ってもいいマンションとは何か

2020年版にて徹底解説します!


中古マンション購入の注意点


マンション購入をする前に必見です!

是非お読みください。




 


●駅徒歩最低10分圏内のマンション(単に便利だから、ではない理由



何故、徒歩10分圏内なのかまず説明します。

特に地方都市では5分件内程度になると思いますが、



大枠の国の政策面から行きますと、コンパクトシティ、、

これが政府の希望するであろう未来都市です。


コンパクトシティ・プラス・ネットワークです。

今後は確実に人口が減り、

世帯数が減っていく中でライフラインを散らばらせることは

効率が悪く財政負担が大きくなりますから

駅中心にコンパクトに都市計画を作りたい


そして資産価値のある都市部に住んでもらう方が

増税に繋がります、固定資産税収入が上がりますからね、、


また、空き家を失くし、

密度を濃くしスラム化防止し効率化を図りたい

基本的にこの考えがあります。


高齢化社会を考えてもそうです。

高齢者の方は郊外に居るよりもスーパー・病院・銀行など

周辺施設の整った都市部に居る方が快適だという方が増えてきました。

移動手段にロスが無い駅徒歩圏内の需要

益々増えていくわけですね。


都市再生特別措置法の中で

コンパクトシティ・プラス・ネットワークがある。

そして、立地適正化計画があり、

その中の居住誘導区域とされている地域は

インフラを集中していく計画です。


そして今のまま新築マンションを

増やしていくにも限界があります

人口は減るからですね。


今は増やすことを考えるよりも、

減少するのを前提で何事も考えなければなりません。


ですから交通利便性の良いマンションと

そうではないマンションで資産価値が完全に

2極化することになります。


10分圏内がいいというのは

昔からの一つの区切りで皆の頭の中に

刷り込まれているからです。


以前はネットで検索するときには

5、10.15分という区切りでしたが、

最近はスーモなどは1分、3分、5分、7分、10分15分と

くぎられていますから、

振り落とされる確率が増えたわけです。


私の意見としては最低限10分圏内の

マンションをお勧めします。


この徒歩〇分というのは

都心部から郊外に行くにしたがって、

少ない数字が入ると考えてください。


それで何分圏内がいいかという

根本的な話ですが、

例えば東京では7分圏内がいいという

評論家の方がいらっしゃいますが、

特に根拠はないんですね、


新築マンションのデベロッパーが

7分といっているとかということですね、、、

で、これは需要と供給のバランスで決まります。


その駅の10分圏内の地域に

需要よりも多くマンションが供給されていれば、

いわば供給過多であれば8分になったり、

7分になったり5分になったりするわけです。


ですから大都市圏では10分圏内で

需要と供給による、として、

地方都市では目安として駅徒歩5分圏内

ということになると考えています。


 

●交通利便性の良いランドマーク的なマンション



ランドマーク的なマンションというのは、

300戸以上の人気大型マンション

商業施設を伴った大型マンションのことですね。


そのマンション自体を中心に

街づくりがなされているようなケースだと

なおさらいいですね。


このように交通利便性の良い

ランドマーク的マンションは資産価値も落ちにくいです。


先ほどのコンパクトシティ構想でも

飛び地的にこのようなマンション群は

居住誘導区域になりやすいですから

住環境が低下する可能性は低いと思います。


それで、このようなマンションの場合、

出来るだけ高層階の部屋をお勧めします。


それは、戸数が多い分、

売りに出る戸数も多くなるのです。


同じような間取りで平均的に5部屋から10部屋ぐらいは

売りに出ていることも多いです。

そうなると、

どこから売れていくかというと

ロケーションいい高層階から売れていきます。


ですから多少割高になっても

高層階を買っておけば、

いざ売るときでも早く高値で売れる

ということになりますから、

そこも踏まえて、予算と合わせて

よく検討してみてください。


 

●ロケーションのいいマンション


一棟のマンションの中でも

ロケーションのいい部屋とそうではない部屋があります。


マンションを買うときは管理を買えといいますが、

最近のマンション管理は管理規約なども標準化してきて

管理に関する意識が高いマンションがかなり増えてきました。


管理に関して気を付けることは

修繕積立金の現在の総積立金額や

今後の修繕計画がキッチリと明確に立てられていて

資金不足が無いかどうかということですね。


ですから管理が良いマンションというのは

大前提、当たり前で、

私としては、

どうあがいても後からは変えられない

ロケーションを買え、

と言いたいですね。


キッチンや住宅設備は後から変えれますし、

追加することもできます。


間取り変更だってできますが、

陽当たりや見晴らしは絶対に変えられません


もちろん予算がありますから

それと相談ということですが、

変えられるものを基準に考えるのではなく、

変えられないものを基準にマンション選びをして下さい

と言いうことです。


これは立地に関しても同じことが言えますね、

立地は変えられませんからね。


 

●有名リゾート地域のマンションやこれから地域おこしが活発になる地域のマンション



これは、近い将来有望

と意味でお聞きいただきたいのですが、


ライフスタイルの変化に伴って、

都市部とリゾート地に別々にマンションを持つ

という方も徐々に増えてきました。


会社に出社しなくても在宅でできる

という環境がこれからは整っていくと考えられますし、

副業が解禁になりましたから

週末は田舎で副業をするという方も増えてくるでしょう。


ですから都市部と交通アクセスのよいリゾート地に

2つ住居を構えるという人が増えてきてもおかしくはありません。


いわゆるディユアルライフです。


ディユアラーなんて呼ばれたりしてますけども、

農山漁村などやリゾート地と都市部に

拠点の生活圏を持つことですね。


そんな中で

資産価値が保てるマンションとは、

新幹線アクセスが良いリゾート地のマンションや

新幹線でなくても都市部と交通アクセスのよい

リゾート感覚のある街のランドマーク的マンションなどですね。


これについてはプロの目利きが

必要になるかもしれませんが、

頭に入れていただければと思います。





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