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買ってもいい中古マンションとは何か?中古マンション購入注意点(PART-1)

更新日:2020年12月10日



中古マンション購入の注意点


人口減少に突入し世帯減少にも突入する時代に、

買ってもいいマンションとは何かを

2020年版にて徹底解説します!


マンション購入をする前に必見です!

まずは、周辺相場よりも安く買えるマンションです。


周辺相場よりも安く買いやすいマンションとはなにか?



 

内装保守状況が悪いマンション


内装保守状況が悪いマンションは、

第一印象が悪くお客さまを仲介業者が案内しても

なかなか決まりにくいのが実情です。


特にまだ居住中のマンション、

お住い中のマンション場合などの場合には

隠れている箇所の保守状況がわかりにくいし、

それに加えて掃除などが行き届いてなかったり、

水回りなどの設備が汚い場合には、さらに売れにくくなります。


この売れにくいのと資産価値とは別物で、

リフォーム工事費用の差額以上に

成約価格が下回る場合があります。


リフォーム工事を計算に入れても

周辺相場より安く買えるケースです。


人は購買後の想像が出来なければ、

あるいは直に手に触れられないものに対しては

購買意欲が落ちますから、

「保守状況が悪くて自分の住んでいる姿が想像できないマンション」

は売れにくくなります。

値段交渉もしやすくなると言えます。


皆が敬遠する物件の中には

資産価値以下の価格で買える物件もあるのです。


引き渡し時期が遅くなるマンション


売主様が買い替えなどのケースで、

契約から引き渡しまでの時期を

通常よりも一定期間開けなければならない場合には、

これも価格交渉がしやすくなります。


買替えとは今のマンションを売って

新しい自宅を買う場合ですが、

様々な理由で新しく買う自宅の入居が出来なければ

売っている今のマンションも引っ越しできませんから、

引き渡しも出来ないわけですね。  


通常、契約から座金支払い引渡しまでの期間は、

住宅ローンを使う場合を考えれば、

一か月もあれば可能です。


ですから、

引き渡しまでの期間というのは

契約から2か月ぐらいの期間の余裕をお尻を決めておきます。

2/1に契約したとしたら3/31までに残金と引渡しする、

といった具合です。


これが例えば売主さんの都合で

3か月や4か月~半年などといった場合には

その期間に応じた値引き交渉が出来る

可能性が高くなります。


大規模修繕前、大規模修繕中


これも内装の保守状況が悪い場合と


同じようなケースですが、

比較的、大規模修繕工事をした後のマンションは

相場が上がるケースが多くなります。


当然それだけお金をかけて保全したわけですし

見た目も良くなります。

購買意欲が湧くのは当然だと思います。


ですから大規模修繕前に買った価格よりも

大規模修繕後に売る価格の方が高くなるケースがあります。


マンション相場は様々な要素が関係しますから

一概には言えませんが、一つの目安にはなると思います。

但し、購入後に修繕の為の一時金負担が

あるか無いかなどの確認は必ずして下さい。


それから修繕中の物件というのは、

建物全体に幌がかかっていたり

足場が組んでいたりしますから全体像が見えないんですね。


だから躊躇するお客様が多くて、、

工事期間は最低3-4か月はかかりますから

売る側としてはダメージが大きいですよね。

ですから価格交渉もしやすくなります。


あなたがそのマンションの近くに住んでいて

大体の全体像はよく知っているというのであれば、

躊躇ぜずともいいかもしれません。

但し、物件の部屋から見える景色やロケーションの確認は

しっかりおこなってください。


相続案件


相続案件というのは、

読んで字のごとくそのマンションを相続で受け取った人が、

必要ないから現金化したり、

相続人が何人かいて分けて受け取る為に現金化する、

そういう売却理由の案件のことです。


考えられるケースとしては、

東京に住んでいる人が、福岡のマンションを相続したとします。

遠方だし、住んだこともないマンションだから、

売って現金化したい、

現金化して一緒に相続した兄弟ともお金を分けなきゃいけないし、

あまり人に知られずにサッと済ませたいとしたら、、


やはり、仲介業者が持ってきた査定金額をすんなり受け入れて

スマートに行きましょうというのが普通のパターンです。


住んだことが無いとか、

遠方で状況がわからない、、

愛着が無いマンションを手放すわけですから、

値ごろ感のある価格になりがちなのは

お分かりいただけると思います。


・・・・PRAT-2 に続きます。乞うご期待!




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