本日は
「リノベマンション」に気をつけよう！
というトピックです。
一体どういうことかといいますと、
完成済みリノベマンションは
大抵の場合、
不動産会社が買取をしてリノベーションしてから販売している
いわゆる買取再販物件がメインです。
そのあたりからお話します。
●リノベマンションの価格構成は？
買取再販業者がマンションを買取をするときは
一般の売主さんから買取をするのですが、
不動産業界では数年前から買取再販ブームが起こっていて、
ひとつ売り物件が出ると
多数の買取業者が「買いたい！」
と名乗りを上げるのです。
そして、多くの場合には、
一番高い金額を示した業者が買取をすることになるのですが、
最近では、その価格が非常に高い金額の水準になっています。
ですからリノベ物件が市場に出る時の販売価格も
非常に高くなってきています。
ではここで、
買取再販リノベ物件の価格の付け方を見てみましょう。
まず、価格の構成要素は、
「仕入れたマンション本体の価格」＋「リノベ費用」＋「諸経費」＋「利益」
という構成で価格が決まります。
ではこの場合の経費とは何でしょうか？
買うときに仲介会社に払う仲介手数料・登記費用・税金・清算金と
それプラス売るときにかかる仲介手数料、
保有しているときにかかるランニングコスト、、管理費等とか固定資産税とかですね、
このような費用もすべて経費なのです。
それらを引いて利益が仮に15％出るように価格設定するとしたら、
市場に販売する時にはかなり割高になっているのです。
以前は、
買取というのはスピーディーに現金で買うし、
瑕疵担保責任は免責にするし、
ローン特約は付けないから、、
などという理由で
通常の相場市場価格よりも安く買う、
安く仕入ることが出来たから、
リノベして市場に出た時も
それほど割高であるという違和感なく購入できたのですが、
現在は参入業者が増えすぎて飽和状態です。
仕入価格もかなり高くなっている為、
リノベして市場に売りに出た時には、
かなり割高な物件が増えています。
●具体的にはどのぐらい高いのかというと・・・？
例えば簡単に考えると、
買取再販業者が現在の市場相場価格で
マンションを買い取ったとします。
それをリノベした物件の価格構成要素は、、
現在の相場価格＋リノベ費用＋さきほどの買取業者の諸経費＋買取業者の利益
これをすべて足したものに、
皆さんはお金を払うことになります。
かなり大雑把に数字で示すとしますと、
例えば相場のマンション本体価格が2000万円だとします。
リノベ費用が700万円だとします。
不動産会社の経費が大体300万円で不動産会社の利益が15％で500万円とすると
リノベ後の販売価格は、つまりあなたの購入価格は約3500万
つまり、
通常の相場でそのマンションを買ってリノベするよりも
800万円もたかく買っていることになり、
つまりそれは、
相場よりもマンションの本体価格を800万円も高く買ってしまっている事になるわけです。
リノベして新たな価値をつけて販売する
ということではあるのですが、
冷静にみると非常に割高な物件も中には有ります。
ココを良く見極めなければなりません。
そして、
現在売りに出ている買取再販のリノベ物件は、
コロナ特需によって高騰した物件などを買取した在庫が、
売りに出ているものもありますので
ここ何年かの中で一番高い物件である可能性もあるかもしれません。
すべての物件に当てはまりませんが
もしもこのような物件に出会ったときには
冷静に判断し、
購入を慎重に判断したほうが良いでしょう。