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ご存知ですか？ 不動産売却にかかわる「５つの価格」
不動産を売ろうとする時、様々な不安を感じることもあると思います。
●どのように売りに出せばいいのだろうか？売れるまでの流れが知りたい！
●希望通りの価格で売れるだろうか？
●住宅ローン抵当権の金額は返済できるだろうか？
●適切な時期にキチンと売れるだろうか？
●売却にかかる必要経費はいくらぐらいだろうか？
●親身になって協力してくれる不動産会社（担当者）に出会えるだろうか？
●次の新居にスムーズに住み替え（買い替え）が出来るだろうか？
など様々なことが頭によぎります。
弊社ではこれらの不安をスッキリ解消できるよう十分にご説明してから売却に臨んでいただいておりますが、まずは不動産売却にかかわる5つの価格（金額）をスッキリ理解することから始めていただければと思います。
この5つの金額とは何かといいますと、
１．簡易査定金額
２．査定金額
３．当初の売出価格
４．価格変更した価格
５．成約価格
のことです。
大体の察しは付けていただいたかと思いますが、不動産売却に関する重要なことですのでキチンとご理解いただくために、是非最後までお読みください。
私どもに売却依頼をいただけないとしても、十分皆様のお役に立つ話だと思います。
１．簡易査定価格
この価格は、
いわゆる一括査定やWEB上でのAIによる査定のことです。
基本的には個別の事情や、査定不動産の固有の優位性・劣勢、などは
反映されていないない場合があります。
この査定（金額）の段階で注意しなければならないことは、
常識的にはこの時点での価格が1～5までの価格の中で一番高い金額である可能性が高い、
ということです。
これは不動産会社の営業上の事情も考慮しなければなりません。
一般的に不動産の査定金額という言葉の意味が曖昧だからです。
中古車などを売る場合の査定金額というのは、
その査定金額を算出してきた中古車業者が買い取る金額ですから、
その査定金額イコール売れる金額になる訳です。
しかし不動産で一般的に査定金額といいますと、
市場に出して「3か月以内に売れる可能性が高い予想の金額」のことを示します。
その不動産会社が買い取る金額ではないわけです。
WEBなどでの一括査定において、
仮にA社の査定が3200万円、B社の査定金額が3100万円、C社の金額が2900万円だとします。
そうしますと、A社に頼めば高く売れるのでは？と、どうしても思ってしまいます。
しかし、実際にはC社に依頼したほうが高く売れた、ということは事実あることです。
その会社の査定金額が高いからその会社に依頼すれば高く売れる、
ということではございません。
不動産会社の営業上、売却依頼をお客様から受けたいがために、
売主であるお客様に、相場価格よりも査定金額をかなり高めに提示することがある
ということは否定できません。
そして、その高い金額で売出したために、
結局は時間ばかりがかかってしまい、
「売れ残り物件」というイメージを市場に植え付けてしまうことで
最後には相場よりも低い金額で売りさばくしかなくなった、
というケースを経験したこともあります。
ですから、大手中小に限らず
簡易査定金額が高いからという理由でその会社に売却を依頼する、
という場合には十分注意していただきたいのです。
２．査定金額（実査）「エビデンス・根拠のある金額を提示」
この段階では、
実際に査定物件の現地へ出向き、個別要素・保守状況を確認したうえで算出します。
実需マンションなどの場合、算出方法は主に取引事例法です。
同マンションや近隣のマンション成約事例と査定マンションを比較して
一万円単位まで査定金額を算出します。
（※弊社では売却不動産の種類別に査定方法を説明させていただきます。）
３．当初の売出価格
査定金額をもとに、
お客様（売主様）の個別の事情、様々な条件や販売計画を
じっくり話し合い、当初の売出金額を決めていきます。
この時注意しなければならないのは、
一度売り出しを開始したら、
通常は売出当初の金額よりも高い金額に変更はできないということです。
どのように売出金額を決めるのが一般的かといいますと、
その不動産会社の過去の全ての取引実績のうち、
実査で算出した査定金額のプラスマイナス何％の範囲で成約になっているかを見極め、
その範囲のプラス上限％に、５％程度上乗せした金額程度で設定する
というのが
実績・経験上、妥当な考え方だと思います。
しかし、
物件によっては過去の取引事例をはるかに上回る金額をつけても
反応が取れる物件があることも事実ですし、
また、その逆もありますので、
そこは公平に判断できるプロの目利きが必要であることも事実です。
４．価格変更した価格
当初売り出し価格を決めて売りに出したあと、
様々な販売活動を経てもどうしても買い手が見つからない場合には、
売出価格を変更することがあります。
例えば当初3050万円で売りに出していた物件を
2980万円に値下げの価格変更をして再度、市場に売りに出す場合などです。
価格が変わることで新しいお客様の層から
反応をいただけることがあります。
５．成約価格
これは文字通り、
買い手のお客様が付いて売買契約が成立した価格です。
本来はこの成約価格に近い金額を予測し
簡易査定金額の段階で算出したいところですが、
業界全体的に出来ていないのが現状だと考えています。
ですから、実査の段階の査定金額は、
この成約価格に限りなく近い金額を算出していかなければならない
とも考えています。
以上が、不動産売却にまつわる５つの価格についての解説です。
ご売却にかかる諸費用と手取り金額
不動産売却にかかる諸費用などについて解説いたします。
成約金額
諸費用
手取り金額
諸費用の内容は以下の通りです。
●仲介手数料
（成約価格×３％+6万円）＋消費税
※弊社が頂く手数料です。
●売買契約書に貼る印紙代
１千万円を超えて５千万円以下の物件価格なら１万円
（自身の契約書に貼付）
●登記費用
抵当権抹消登記など売主様自身が負担しなければならない登記費用
登記を委任する司法書士に支払います。
抵当権抹消費用は1件1万円～3万円程度（目安）
●引っ越し費用
お荷物の量や移動距離によって様々です
●測量・境界復元などの費用（土地戸建の場合）
土地戸建の売却の場合には必要になるケースがあります。
通常、境界線の確定を売主様が行います。
土地家屋調査士などに依頼する費用です。
●建物解体費用（土地戸建の場合）
土地戸建の売却の場合には必要になるケースがあります。
●税金
売却益が出た場合には所得税・住民税が課税される場合があります。
マイホームを売却した場合には、譲渡益に対して3000万円までの特別控除が
適用されることがありますので、税金0円となる場合もあります。
ご売却のフローチャート
弊社でのご売却の流れをご説明します
１．「売却の無料相談」・「非対面による無料相談」などからご連絡ください。
■売却に関するご希望などをお伺いします。チェック項目をまとめたチェックシートをご用意していますので、ご参考にお使いください。
■資金計画の大まかな確認をし、売却までの見通しをたてます。
２．徹底した市場調査を行い、今後の売却計画を立てていきます。
■徹底した市場調査・物件調査をもとに査定金額を算出。それを参考にしながら、今後の計画を再度話し合います。
■ご要望に沿った販売価格と販売方法を確認します。
３．媒介契約（売却のご依頼）を結び販売を開始します。
■媒介契約（売却をご依頼いただくための契約）を書面で結びます。
■媒介契約には3種類の契約方法があります。
４．徹底した個別対応の売却活動
■売却活動に関しては、経験豊富なプロが親身な個別対応を致します。
■弊社に購入依頼をいただいているお客様や全国に広がる弊社にご協力をいただいている業者ネットワークを通じてご購入希望者にご紹介。有名なメジャー広告からエリアを代表する媒体まで、物件特性を活かした広告活動を展開します。
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５．購入申込
■ご購入希望者から購入申込を書面でいただきます。契約条件などを確認し調整致します。
６．売買契約
■売買契約にかかわる調査や書類作成、準備を全て行い、事前に売主様買主様に契約内容をご説明します。
■契約日はすべての内容を取り仕切りスムーズにご契約いただけるよう配慮します。
７．残金決済と物件引渡し
■売買契約後決済時までに行って頂く内容をご説明し段取りしていきます。
■残金決済・引渡しに関して、実施する時間場所・内容を調整し、決済終了まで完全にサポートします。
８．生涯の不動産アドバイザーとして、ご利用ください。
■弊社にてご売却を完了されたお客様は、生涯の不動産アドバイザーとして弊社をご利用いただけます（無料アドバイスに関するサービス）。
■弊社を他の方にご紹介いただいて、売却・購入が成立した場合には、既定の紹介料を差し上げます。
