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中古マンションの値引きは出来るのか?高確率「値引き術」を公開!

更新日:2020年12月8日




中古マンションの値引き・・・



出来るのか出来ないのか

というご質問を頂くのですが、


答えは出来ます!


このブログを見ていただくと

値引きできる確率は非常に高まります。


☞中古マンション購入に失敗しないために


 

値引交渉の中でも


・メインストリーム的(一般的な、、表面的な、最低限知らなければならない)な話

・アンダーグラウンドな話(小手先のテクニック的な話だけど非常に効く、心理的面から非常に効果がある話)


にわけてお話します。


そして、別トピックとして


・とはいうものの、値引きしない方がいい場合の話

・担当営業マンを味方にする話


も重要ですので解説します。


ただ、アンダーグラウンド的な話は

私がやってきたその方法をここでお話しますが、

これを見ていただいたかた全ての方ができるとは限りません。


それは、方法はわかっても

それをどのタイミングで実施するか

ということが大事という面があるということと、

人によっては価格交渉などの苦手な

シャイな方もいらっしゃいますからね。


私がやってきた方法を公開する

というご理解でお聞きください。


ではどのように価格交渉するのか、

具体的な会話事例も交えてお話して行きます


 

●メインストリーム的(表面的)な話


売主が一般の方


現金かローンか、現金だから安くして

という交渉は無意味です。


それから、購入申込書(買付証)という

書面での交渉になる、

ということを覚えておいてください。


口頭などでの中途半端な交渉は

皆様にとってはかえってマイナスになります。


そして、住宅ローン組む計画であれば

ローンの事前審査の承認を並行して進めてください。


更に、

売り出し期間の確認、

価格変更回数の確認(最初いくらで売りに出したか)

そのマンションの価格相場確認も当然必要です。



売主が業者


リフォームにいくらかかったか


リノベーション業者が売主の場合は

通常の一般に人が施工するよりも割安で施工できますが、

リフォーム前の相場価格+リフォーム費用がわかれば

どのくらい利益が乗っているかがわかりますよね。


利益率


一般的にどのくらい利益を見込んで販売しているかといえば、

利益率が大きい会社で15%~20%ぐらいを目安にしています。


但し最近は利益率8-10%でも収支を組みますし、

販売期間が長くなって売れ残れば赤字でも売ります。


企業は資金を回す必要がありますからね。

不良在庫は早く処分したいという考え方です。


決算時期にあわせた値引きの話


決算時期は確実に値引交渉しやすくなります。


年間の戸数目標や売り上げ目標をクリアするために

通常は決済期に向けて最後の四半期に

詰め込んでいくというのが企業ですからね。


ただ最近は、

これは新築マンションの世界ですけども

財閥系のある大手不動産会社などは、

今期の成績が良すぎる為に来期に実績を回そうてして、

物件の引き渡しを期を跨いでじっしするとしたケースもありますね!

ちょっとびっくりです!


引渡しというのは物件の引き渡し、鍵の引き渡しですが

イコール売買金額全額の支払日ということですね。


不動産売買というのは

手付金を支払って売買契約を締結し、

後日、残代金全額を支払いその時に物件に引渡しを受ける

という流れになっています。


不動産会社は

その手付金を支払う売買契約日を売上日とする会社と

引渡し日を売上日とする会社に分かれますが、

多いのは引渡し日を売上日とする会社です。


売主業者の決算時期を確認してみてください。



☞中古マンション購入に失敗しないために


 

●アンダーグラウンドな話(テクニック的な話)


なぜ値引き交渉してほしいのか、理由を明確にする


これが大事です。


あやふやに根拠もなく、ただ安くなればいいやと思い

出来るだけ安くしてくれ、

ということを仲介業者や売主さんに伝えても

値引きは不可能です。


まず、値引きの目標金額を決めます。

そしてその理由を明確にします。


「値引き目標金額は200万円です。その理由は物件のキッチンとトイレを交換し壁紙をすべて張替をして住みたいことと、月々の支払いを〇万円までに抑えたいからです。200万円値引きしてもらうと買うことが出来るのでどうぞお願いします。」


という具合ですね。


こうすることで、

本気で買うことを検討しているんだという気持ちが伝わりますし、

誠実さも伝わりますよね。


つぎに


100万円以上の値引交渉金額を提示する


基本的には販売価格が1000万円以上の物件には

全て適用していただきたいのですが、具体例で解説します。


2980万円で売り出しをしている物件の交渉をするとします。

仮によく言うように端数を切て2900万円なら買います、とします。


仲介会社の行動心理としては

当然どこかに着地点を求める、という習慣があります。


どういうことかというと、売主さんと買主さんの意向の

中間地点をとって着地させようとする

という心理ですね。


会話

売主さん「80万円まけるのかー、、もう少しなんとかならない?」


仲介会社「うーん、そうですね、、、、でも2900万円でしたら私どもが出した査定金額よりはで多少高いですよ」


売主さん「でもねー、、そうだなぁ、、」


仲介会社「ではこのようにしたらいかがですか、2980と2900の間を取って2940万円で了承するということでいかがでしょうか?」


売主さん「うーんわかった、では2940万円ならいいよ」という感じですね。


ひとつの例ですけども、

このような会話があるとすれば、

最初の購入希望金額を2850万円にしてたら結果が違ったかも、、

と思いませんか?


2800万円なら買います、といったとしたら


会話

売主さん「180万円まけるのかー、、結構きついなー、それは無理。」


仲介会社「うーん、そうですね、、、、でも2800万円でしたら私どもが出した査定金額と大体同じぐらいですよ」