中古マンションの予算を決める時に大事なのは、、
現金購入であれば自分の資産状況に応じて、
いくら出せるのかを考えればいいのですが、
住宅ローンで購入する場合には、
自己資金と毎月の支払いのバランスをよく考えなければならない、、
ということがありますよね。
それから、そもそも住宅ローンっていくら借りられるかわからない、、
といわれる方もいらっしゃいます。
自己資金はどのくらい必要なのかわからない、、
という方もいらっしゃいますよね、
一体どのように考えればいいのでしょうか？
よく言われるのは
現在、毎月支払っている家賃を基準に考えればいいんじゃないか、
ということですね。
今、家賃を10万円支払っているから、
これ以内であればいいんじゃないの？ということですよね。
皆さんはどう思われますか？
この考え方でいいのでしょうか？
●毎月の支払額から借入金額を逆算する
では、住宅ローンで月々10万円支払うとしたら、
総額いくらの借入額になるのでしょうか？
今日は、直近でフラット35という住宅ローンを
借りるとした場合について解説していきます、、
現時点でフラット３５では、
金融機関別で最も多い金利としては、、
35年返済で1.57％となっていますので
そこから逆算してみましょう。
フラットは借入期間や融資率によって
金利が変わりますけども、
わかりやすく同じ1.57％の金利でまとめています。
今出ている表をご覧いただきますと、
これは月々2万円単位でわかりやすくまとめていますけど、
例えばボーナス払い無しの３０年払いで、、
月々10万円までとするならば、
この表のとおり約2880万円の借入金額
となるわけですね。
例えば自己資金を100万円いれて、
親からの住宅資金援助が200万円あったとしたら、
現金が合計300万円、、
先ほど計算した住宅ローン借入金額が2880万円ですから、
総額で3180万円、、
これが予算だと考えていいのでしょうか？
みなさんはもうお分かりだと思いますが、
この計算ではダメですよね、、
そうです。
マンションの本体価格以外にかかってくる
諸費用や経費を
全く計算していないことになりますね。
では中古マンションを購入するときに
かかる経費はどのくらいなのでしょうか？
よく言われるのは、
物件価格の８％ぐらいはかかってきますよ、、
といわれますが、ほんとうでしょうか？
検証してみましょう。
●購入にかかる諸経費・諸経費
先日、当社仲介で中古マンションを
購入されたお客さまの実際の例を見てみましょう。
かかる経費は
ここに出ている表にまとめてあります。
築後22年のマンションを2500万円で購入されたのですが、、
仲介手数料、登記費用、固定資産税・管理費等の分担金、印紙代や火災保険料、それから住宅ローン関係の諸費用などがかかります。
それから、
そのお部屋はリフォームされていない物件でしたので、
表層リフォームを施す費用、照明を設置したり、
カーテンやエアコンなどの設置費用、、
場合よっては家具を新調したりすることもあるかもしれません。
その他には、、引っ越し費用が必ず掛かってきますね。
合計すると約214万円です。
●月々の支払いには管理費・修繕積立金が加算される
そして、忘れてはならないのは、
月々の支払いには、
ンションの管理組合に支払う、
管理費・修繕積立金が加算されるということと、
年間の固定資産税の支払額も
想定に入れておく必要があります。
例えば管理費・積立金の合計金額が2万円だとすると、、
どうなるでしょう。
月々の想定支払額が10万円だとすると、
住宅ローンの支払いを8万円以内として
管理費積立金2万円を足して10万円以内とする必要がありまよね。
ですから、住宅ローン自体の支払いは8万円以内だとすると、、
先ほど出てきた表で借入金額を確認すると、
30年で2300万円です。
●もう一度、最初から確認します！
ではトータルでもう一度確認してみましょう、、
借入金額が2300万円で自己資金100万円、
親からの住宅援助資金が200万円、
諸経費・必要経費が214万円、約220万円とすると、
マンション本体の予算額は差し引き2380万円となります。
いかがでしょうか、
みなさんが思っていた予算の決め方は
同じような内容になっていたでしょうか？
実は、もう一つ触れていない諸費用が存在します。
それは不動産取得税です。
不動産取得税というのは不動産を購入した際に
、一度だけ支払わなければならない税金ですね。
支払う時期は購入後、
大体3か月後から6か月後ぐらいの間に納付書が送られてきますが
金額はどのくらいなのでしょうか？
実は、この不動産取得税は都道府県税で
自己居住用のマンションを購入した場合には、
つまり、自宅として住むためにマンションを購入した場合など、には、
控除があります。
先ほど例でお話したお客様の取得税は、軽減されて0円でした。
但し、控除には要件があります。
そして、その物件の条件によって控除額の違いもあります。
もし、取得税がかかるようであれば
その金額も経費の中にいれて予算組をして下さいね。
●自己資金はいくら入れるのか？
自己資金、現金は物件価格に対して、
いくら入れればいいのか、ということですが、
これはケースバイケースです。
資金に大きく余裕があれば
出来るだけ現金を入れたほうがいいですが、
今は低金利時代です。
この低金利の状況では、
現金を残してローンで組める部分はローンにしてしまう
という考え方もあります。
これは個別に、その方の資産状況よつて変わってきます。
●住宅ローンはいくら借りることが出来るのか？
もう一つ、
住宅ローンはいくら借りられるのか、、
という点です。
目安としては、返済比率というものがあります。
年収に対する年間支払額がいくらになるか
ということですね、、
この返済比率が何％以下なら審査可能ですよということです。
これは金融機関によって変わってきます。
フラット35の場合で見ていきますと、
年収によって返済率の条件が変わります。
例えば年収400万円以上の方であれば、
返済率基準は35％以内となっています。
つまり年収500万円であれば、、
年間返済額は175万円以内にするということですね、、
この時、気を付けなければならないのは、
他のすべての借入金額、例えば車のローンとか、
カードローンなどの分も含めて、35％以内にしなければならない、、
ということです。
さあ、予算を決める時には、
無理のないように検討しなければなりません。
しかし、忘れてはならないこともあります。
それは、ただ安いというだけのマンションは
購入してはならないということです。
つまり、将来、、
資産価値の下がりやすいマンションは避けてください、
ということです。
今も安いけれど将来はもっと相場が崩れてしまう、、
というマンションは困ります。
いま、マンション市場は、上がっていますけれども、
しかし、優良だと思われる物件が市場には少いような気がします。
人口減少に入った日本では、
これからは、
いいマンションと良くないマンションが
はっきりと分かれてくることになると思っています。
見極めが必要なんですね。
予算を決めて、
資金計画も無理のないようにした後で、
将来的にも価値が下がらない、
そのようなマンションを選ぶ必要があります。
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