本日は、中古住宅選びにおいて
「災害リスクを回避する方法」
これを解説していきます。
昨今での日本の住宅選びでは
この視点を抜きは考えられません。
では災害リスクを回避する、
安全な住宅の選び方とはいったい何でしょうか？
●国策である「コンパクトシティ」の概念
今考えらえる災害とは
水害、地震、津波、火災、、、それから犯罪などもありますね。
昨今問題になっている水害ですが、
これについて、まず先日の日経新聞に掲載のあった記事を
解説します。
国の政策として、
コンパクトシティという概念があります。
これは人口減少の日本のなかで、インフラを集約したり、
税収を上げたりするのに好都合だからですが、
このコンパクトとシティについては、
そちらをご覧ください。
コンパクトシティは
立地適正化計画にしたがって整備されてきており、
全国で522の都市が取り組んでいて、
326都市が公表しています。
●居住誘導区域と災害の危険性
その中で住宅の立地を促す
「居住誘導区域」というのを設定しているのですが、
この居住誘導区域と災害の危険性がある地域とが重なっていないかどうか、
ということを275都市について
2019.12月に国交省が調査しました。
その結果は、浸水想定地域と重なる都市は88％の割合で242都市、
土砂災害警戒区域と重なる都市が34％、93都市、
津波浸水想定区域と重なる都市は27％、74都市
という結果です。
つまり、
住宅を誘導している区域で
8-9割には浸水する恐れのある区域が含まれているということですよね。
居住誘導区域外だと
インフラ整備が進まず住環境が悪くなり資産価値も落ちる恐れがあるけど、
浸水する危険性もある
ということになりますが、
これはやはりハザードマップをよく確認して購入する、
という結論になります。
●ハザードマップはかなり正確？
一戸建でしたら、浸水＝命の危険ということですから
必ず事前にハザードマップをチェックする必要があります。
先日の熊本の球磨川流域の浸水被害などは、
この浸水想定地域のマップがほぼ示しているとおりに
浸水してしまっていたようなんです。
かなり正確に調査されていることがわかります。
ハザードマップは
各自治体のホームページなどで詳しく確認できると思いますので
是非事前に、ご自身で確認することをお勧めします。
一戸建てでしたら、
出来るだけ浸水想定区域内では購入しないこと、
それからマンションであれば出来るだけ３、４階以上の部屋にすること
などが必要となってきます。
これは津波被害についても同じことがいえると思います。
津波浸水想定区域内では、出来るだけ一戸建ては購入しないことや
マンションであれば出来るだけ上階の部屋にすることなどです。
●地震について
水害の他には
日本ではやはり地震の被害です。
地震に関しては、
まず地盤の確認、液状化の確認、耐震性の確認
になります。
地盤の確認は
表層地質図と土質柱状図である程度確認できます。
これもどちらも各自治体のホームページなどで
確認できることが多いです。
表層地質図では
表層から数十メートルまでの深さの地層が
どのようになっているかを見ることが出来ます。
古い地層であれば固い地盤で、
新しい地層であれば比較的弱い地盤だということです。
古い層を洪積層、新しいのを沖積層（ちゅうせき層）といいますが、
もちろん立地としては、
古い固い地盤がいいということです。
土質柱状図では
マンションなどの場合の支持地盤の深さなどがわかります。
あまり支持地盤が深くない方がいいということになります。
もう一つは液状化予測図です。
液状化というのは地震が起こったときに
地盤が液体状になる現象のことですね。
比重の大きい建物などが埋もれたり倒れたりしたり、
比重の小さい下水管が浮き上がったりもします。
埋立地に多い現象といわれますが、
日本中の平野ではどこで起こっても不思議ではありません。
そこでこの液状化に関しても
マップで確認する必要がありますが
これもネットで確認できる自治体も多数ありますので
是非確認してみてください。
確認できるサイトとして、
国土交通省の「わが町ハザードマップ」というサイトがあります。
ここから全国の自治体のハザードマップに飛んでいけます。
●安全性の高い住宅選び
纏めますと、、
各都市のハザードマッを確認し、
居住誘導区域内がある都市はその居住誘導区域内においてハザードマップを確認し、
それぞれの災害項目においても安全性が高い地域の住宅を選ぶ、
ということです。
そして、こんどは建物自体の耐震性の確認。
これはYouTubeなどで何度も言っています通り、
新耐震の建物にして下さい、
ということです。
旧耐震でも耐震診断が一定基準をクリアしていたり、
耐震補強をしている物件にして下さい。
新耐震とは
1981年６月１日以降に建築確認済証が交付された建物です。
そして、
木造住宅などは
2000年にも建築基準法が改正されて、
地耐力を調べる地盤調査が必須になっているので
2000年以降の建築であれば
なお安全性が増すといえます。
是非このあたりを押さえて選んでください。