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買ってはダメな中古マンションとは何か?中古マンション購入注意点(PART-3)

更新日:2020年12月10日



本日は、

実需マンションとして「買ってはいけないマンション」

解説します。


 


●ワンルームなど間取りが混在してる分譲マンション



ワンルームや、1LDK、3LDKなどが

混在しているマンションです。


このようなマンションは

投資用として購入してる方が多く、

自分が住んでいなくて

人に貸しているオーナーがほとんどの場合が

多いです。


それは管理に関して無頓着、

自分が住んでいませんからそのようになりがちですし、

借りて住んでいる側も

建物をそれほど大事には使いませんよね。


そして何より投資用で買っているオーナーは

ランニングコストを抑えたたいですから、

管理費や修繕積立金を出来るだけ払いたくない、

抑えたいわけです。


分譲側も新築時の管理費等費用を

少なくなく設定してしまっているケースがあります。


そうすると思うような修繕もできませんし、

積立金の値上げなども実施しにくく、

そこに住んでませんから

意見もまとまりにくくなり

管理体制が不十分になりがちです。


また、3LDKなどのファミリーマンションと

ワンルームマンションでは住む人のタイプが全く変わってきますので、

ご近所トラブルになりやすい傾向があります。

気を付けてください。


 

●事務所使用が出来るマンション



これも、間取り混在とにているケースですが、

事務所で使用してマンションは

外部から知らない人もマンション内に頻繁に入ってくる

ということも考えられますから、

セキュリティーの面ではあまりお勧めできません。


それと外部から入れなくれも

一階などに飲食店舗が入っている場合などは

匂いや煙、飲酒できる店などでは風紀などにも

気を付けて検討してください。


 

●過去に外壁からの雨漏りがあったマンション



これは、雨漏り箇所が特定できて

補修が出来ればいいのですが、

コンクリートの外壁雨漏りというのは

どこが原因でどこから雨漏りしているのかを

特定しにくいというのが現状です。


補修したつもりでも他からまた漏ってきた

という話をよく聞きます。


コンクリートの中の雨水の通り道を特定するのは

特に難しいそうです。


過去に雨漏りがあったか否かというのは

管理組合の議事録などに履歴があるのが普通で

公開されるべきものですが、

契約寸前まで教えて貰えなかったり、

議事録すらないケースもあります。


仲介会社、管理会社、売主さんなどに

よく確認してから検討下さい。


 

●給排水管が壁に埋め込まれているマンション



給排水管は二通りあって縦管と横管があります。


縦管は各階の部屋の給排水管をまとめて

公共埋設管に繋ぐ管のことですね。


横管というのは各部屋のは給排水管を

その立管に繋いでいる管のことです。


配管が壁に埋設されていると交換が出来ず、

高圧洗浄で対応できなくなってしまうと

その管をつぶして外部に新たに管を取り付けなければ

ならなくなります。


マンションの外廊下などに

その管を這わせる必要がありますので、

見た目が悪くなり資産価値にも影響しますから

注意してください。


そして、各住戸の横管の場合は

埋め込まれていない場合でも、

自分の部屋のスラブコンクリートの下、

言い換えれば下の階の人の部屋の天井の上に

配管があるマンションがあります。


これは水漏れすると下の階の人が大変ですし、

配管を交換する際に当然下の階の人にも

許可を得なければできなくなり、

大変不便です。


給排水管がどのように設置されているかも重要ですので、

よく確認してください。


 

●水害懸念の無いマンション



契約時には、

ハザードマップなどで重要事項説明を

受けることが出来ますが、

事前に確認してください。


一度浸水するということは

必ず次回も浸水の可能性が高いということです。


そのような立地にあるということですから。


私もこの目で浸水しているマンションを

見たことがあります。


よくあるのは

機械式駐車場のピットに浸水し

地下にある車が浸かってしまったとか、

駐車場が壊れてしまったとかですね。


そして浸水するマンションとして認識されば

次回売るときにも重要事項説明書にも記載がされますので

資産価値に影響します。


十分注意して確認してください。





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