買ってはダメな中古マンションとは何か？中古マンション購入注意点（PART-3）
更新日：2020年12月10日
本日は、
実需マンションとして「買ってはいけないマンション」を
解説します。
●ワンルームなど間取りが混在してる分譲マンション
ワンルームや、1LDK、3LDKなどが
混在しているマンションです。
このようなマンションは
投資用として購入してる方が多く、
自分が住んでいなくて
人に貸しているオーナーがほとんどの場合が
多いです。
それは管理に関して無頓着、
自分が住んでいませんからそのようになりがちですし、
借りて住んでいる側も
建物をそれほど大事には使いませんよね。
そして何より投資用で買っているオーナーは
ランニングコストを抑えたたいですから、
管理費や修繕積立金を出来るだけ払いたくない、
抑えたいわけです。
分譲側も新築時の管理費等費用を
少なくなく設定してしまっているケースがあります。
そうすると思うような修繕もできませんし、
積立金の値上げなども実施しにくく、
そこに住んでませんから
意見もまとまりにくくなり
管理体制が不十分になりがちです。
また、3LDKなどのファミリーマンションと
ワンルームマンションでは住む人のタイプが全く変わってきますので、
ご近所トラブルになりやすい傾向があります。
気を付けてください。
●事務所使用が出来るマンション
これも、間取り混在とにているケースですが、
事務所で使用してマンションは
外部から知らない人もマンション内に頻繁に入ってくる
ということも考えられますから、
セキュリティーの面ではあまりお勧めできません。
それと外部から入れなくれも
一階などに飲食店舗が入っている場合などは
匂いや煙、飲酒できる店などでは風紀などにも
気を付けて検討してください。
●過去に外壁からの雨漏りがあったマンション
これは、雨漏り箇所が特定できて
補修が出来ればいいのですが、
コンクリートの外壁雨漏りというのは
どこが原因でどこから雨漏りしているのかを
特定しにくいというのが現状です。
補修したつもりでも他からまた漏ってきた
という話をよく聞きます。
コンクリートの中の雨水の通り道を特定するのは
特に難しいそうです。
過去に雨漏りがあったか否かというのは
管理組合の議事録などに履歴があるのが普通で
公開されるべきものですが、
契約寸前まで教えて貰えなかったり、
議事録すらないケースもあります。
仲介会社、管理会社、売主さんなどに
よく確認してから検討下さい。
●給排水管が壁に埋め込まれているマンション
給排水管は二通りあって縦管と横管があります。
縦管は各階の部屋の給排水管をまとめて
公共埋設管に繋ぐ管のことですね。
横管というのは各部屋のは給排水管を
その立管に繋いでいる管のことです。
配管が壁に埋設されていると交換が出来ず、
高圧洗浄で対応できなくなってしまうと
その管をつぶして外部に新たに管を取り付けなければ
ならなくなります。
マンションの外廊下などに
その管を這わせる必要がありますので、
見た目が悪くなり資産価値にも影響しますから
注意してください。
そして、各住戸の横管の場合は
埋め込まれていない場合でも、
自分の部屋のスラブコンクリートの下、
言い換えれば下の階の人の部屋の天井の上に
配管があるマンションがあります。
これは水漏れすると下の階の人が大変ですし、
配管を交換する際に当然下の階の人にも
許可を得なければできなくなり、
大変不便です。
給排水管がどのように設置されているかも重要ですので、
よく確認してください。
●水害懸念の無いマンション
契約時には、
ハザードマップなどで重要事項説明を
受けることが出来ますが、
事前に確認してください。
一度浸水するということは
必ず次回も浸水の可能性が高いということです。
そのような立地にあるということですから。
私もこの目で浸水しているマンションを
見たことがあります。
よくあるのは
機械式駐車場のピットに浸水し
地下にある車が浸かってしまったとか、
駐車場が壊れてしまったとかですね。
そして浸水するマンションとして認識されば
次回売るときにも重要事項説明書にも記載がされますので
資産価値に影響します。
十分注意して確認してください。