中古マンションの販売価格について
どのように価格を決めているかご存知でしょうか？
新築マンションなら
売主である業者が市場調査をしたうえで
しっかり利益が取れるように価格を決定しますよね。
中古マンションはどうでしょうか？
実需用と投資用では
少し考え方が変わるところもありますので
本日は自分が住むためのマンション、
実需用で解説します。
●何を根拠に価格決定するのか？
実需用でも2つに分かれます。
ひとつは売主が皆様のような一般の方、
一般の方というのは不動産業者ではない方という意味です。
もう一つはリノベーションをして再販するような
不動産業者が売主の場合です。
そのような不動産業者の場合は新築の論理と同じですので、
ここでは売主が一般の方の場合について話します。
一言でいうと販売価格は売主さんが最終決定します。
これは当然ですね。
では、売主さんはどのようにきめるのでしょうか？
大抵はどうやって価格を決めていいかわからない場合が多いので、
不動産仲介業者に査定を依頼します。
不動産一括査定サイトなどがありますよね。
何社かに依頼する場合もあれば、
一社だけという場合もあると思いますが、
依頼された不動産仲介会社は査定書を作成して、
売主さんに説明します。
大前提として仲介会社は
売主さんに販売金額についてアドバイスをする場合には
根拠を示さなくてはならないという法律が
昭和55年に出来ました。
それに伴って
財団法人不動産流通推進センターというところが
価格査定マニュアルを策定したんですね。
ですからほとんどの仲介業者はこのマニュアルに基づいて
査定金額を算出しているはずです。
そのマニュアルの基本的考えを簡単に説明しますと、
過去に取引された近隣の物件を事例にして、
そして査定をする物件とその事例物件の特徴を比較して
査定物件の価格はいくらですよ、と
金額を算出するということです。
（実際は細かく評点を出して比較していきます）
この方法を取引事例法といいいます。
売主さんはそれをみて
売るか売らないかを決めたりします。
●実際に価格が決まる内幕とは？
売ると決めた場合には、
その査定金額をそのまま売出価格にするケースは
少数だと思います。
皆さんがマンションを売却するとしてもそうだと思いますが、
売主さんは出来るだけ高く売りたいわけです。
仲介会社は査定金額で売れなかったら
売主さんに対して信用を無くすわけですから、
どちらかというと固い相場の金額を提示する、
売主さんは高くで売りたい、
そこで着地点を見つけていくわけですが、
売主さんの事情で相場より高くでしか販売できないこともあるわけです。
例えば買ったときに組んだローンの残高が
3000万円あります、とします。
査定金額が2800万円だとしたら2800万円で売るには
200万円現金を用意しなけばならないわけです。
それでは売れない方、売りたくない方もいらっしゃいますよね。
そうすると3000万円以上で売り出すことになるわけです。
でも現金を用意しないでも売れるケースがあります。
それは売主さんが買い替えをする場合です、
今の自宅を売って、次の物件を買う場合ですね。
その差額200万円と買い替える先の物件本体のローンを合わせてローンを組む
という方法を金融機関によっては用意してあります。
その場合はもちろん売主さんは多少負担にはなりますが、
次の新しい家を買えるメリットがあります。
しかし、追い金を用意してまで売りたくない
という売主さんは3000万円以上で売りに出すわけですので
そうするとよく使う言葉で「チャレンジ価格」で売りに出してみましょうか？
と仲介業者が提案したりします。
チャレンジ価格とは、
この価格では売れる確率はひくいですが
チャレンジしてみましょうか？
ということです。
最近は、一括査定サイトなどがあり
査定金額を高く提示しないと売主さんに選んでもらえない
と判断する仲介会社もあると思いますので、
割高な売出金額で販売開始する物件も多くなってきたように
見受けられます。
そして、覚えていただきたいのは
マンションの資産価値と販売価格は必ずしもイコールではない
ということが重要です。
販売価格というのは
売却事情や売却希望期限などによっても
大きく変わることがある
ということです。
例えば、
昔は競売物件は割安で手に入るといわれていましたが
現在は必ずしもそうではありません。
買取再販業者、リノべーションして販売する業者の増加や
一般の方が入札する機会が増えたことで
市場価格と同じ程度になっているエリアも多数あります。
売却事情により割安に変える案件とは、
相続案件や内装の保守状況が悪い物件などです。
このような物件は本来、
資産価値はありますが割安になっている物件です。
●プロのアドバイザーを見方にする
このように
中古マンションの資産価値と販売価格とはイコールではないケース
が数多くあるということを頭に入れてください。
仲介会社に正確な質問をして、
自分に有益な答えを引き出してください。
大抵は何を質問していいかがわからないケースがほとんどだと思いますので
みなさんの見方になってくれるプロのアドバイザーを見つけることをお勧めします。
※友人知事の紹介などで親身になってくれる仲介業者（本当は個人単位で信頼できる営業マン）を見つけるなど。
以上が中古マンションの販売価格を決定する過程や要因の一部です。
マンション購入を進める際の参考になれば幸いです。