本日は、
中古マンション購入に関して、
よくある３つの間違い、、
これを解説していきます。
3つとは、
１．マンションは南向きが良い！？
２．値引きに成功したから得をした！？
３．マンションの契約にはクーリングオフがある！？
是非最後までお読みください！
１．マンションは南向きが良い！？
まずは、「マンションは南向きがいい」から考えてみましょう！
みなさんは、どうでしょう南向きがいいと思いますか？
今、うん、、いいよね、、と思われた方、
多分こんな印象ではないでしょうか？
たくさん日光が入ってきて、明るいし、
洗濯物もよくかわくし気持ちいいから、いいよね、、、
その通りですよね、、、
でもよく考えてください。
南向きのマンションが
全てそのように明るく気持ちがいいのでしょうか？
最近の、郊外型の大規模マンションでは
ほとんどが南向きに建てられていますのでこれに関しては
敢えて解説しません。
対象としては都心部のマンションですね。
資産価値が保ちやすいとされる都心部のマンションでは、
出来るだけ戸数が有効に多く取れるように、
各デベロッパーは工夫して設計するんですね。
そうすると南向き、東向き、西向き、北向き、東南向き、南西向き、北西向きなども様々な向きの部屋が出来ます
そういう中で、、マンションは南向きがいいとは
必ずしも言えません。
例えば、
用途地域が住居地域系に立つあるマンションは、
南側の敷地に別のマンションが建っていて、
建物と建物の間は10ｍほど間隔があります。
5階に住む鈴木さん宅には、、
日影規制により日光は数時間入ってきますが、
隣地マンションで景色はありませんし、
そのマンションの外廊下を歩く人がいつも目に入ってきます。
ですからカーテンを常に閉めていなくてはならないし、
何となく落ち着きません。
カーテンをいつも閉めているから、、いつもなんとなく暗いイメージです。
なんていう例もあるわけです。
もう一つ例をあげると
ある商業地系に立つマンションの部屋は、南向きですが、
目の前5Ⅿぐらいのところに機械式の立体駐車場があります。
誰にも覗かれないのはいいのですが、
無表情な立駐の壁がドーンとサッシいっぱいにいつも目の前にあり、
気分がいいものじゃない、、、
多少、、日は入ってくるけど、、買って失敗だった、、、トホホ
こんなこともあるわけですね。
南向きの住戸なら資産価値が保てるはずとか、
南向きを選んでおけば間違いないよね、
というのは明白な間違いですね。
では、どのようなマンションを選べばいいのでしょうか？
ロケーション（景色）が良くて南向きが一番ですが、
南向きだけどロケーションが悪いマンションと、
北向きだけどロケーションがいいマンションでは
どちらがいいのでしょうか？
ちょつと極端な比較ですが
それは、私の経験から行くと、間違いなく後者、、、
北向だけどロケーションが良いマンションです。
私が基準としているのは、
経験上、売れやすい、売れるスピードが速く、、高く売れるマンションはどちらか、
ということを基準としてます。
売れやすい＝資産価値を保てると考えるからですね。
あとは、個人的な好みがありますから、
皆さんのライフスタイルを重視すべきだと思います。
でも、、どちらか迷ってしまう、、というのであれば
南向きのマンションが良いではなくて
ロケーション、、、景色、見通しが良いマンションが良い
ということを基準に
マンションを選んでいただきたいと思います。
それと、完全に北向きしか開口部がない
というマンションは少ないと思いますので、
そこで補える部分はあると思います。
そして、
どの方位が人気があるのかというのは、
都市や地域によっても変わります。
いわゆる定番の人気といいますか
固定観念上の人気とも言えると思ますが、
そういうものがあります。
東京、千葉の都心部などでは、南側方面に海があるんですね。
ですから南側バルコニーということは海が見える方面で、都心方面なんです。
すると南向きが人気、という観念がどこかに植え付けられています。
福岡の都心部などでは、海は北側にあり、都心方面も北側なんですね、
ですから、北側であってもロケーションが良ければ人気があるとうことです。
仙台などの東北地方など、比較的寒い地域に行くと、
太陽が全く当たらない北向きの部屋は冬に寒いから
ということで人気がないといわれていますが、、
実際の売却スピードを見るとロケーションいいマンションは
方位にかかわらず売れています。
ですから、
南向きのマンションがいい、、というひとつの評価ではなく
一つとして同じものがない不動産ですから
すべてはケースバイケースということです。
でも迷うのであれば「ロケーション」がいい部屋を選んでください、
ということです。
２．値引きに成功したから得をした！？
よくある間違いの2番目は、
値引きに成功したから得した、と考えてしまうことです。
マンションの値引き術、高確率の値引き術については、
関連記事としてリンクを貼っておきますので
参考にしていただければと思いますが、
値引きできたから得をした、といいう考え方は間違いです。
じゃ、なにが正解かといえば
本来の資産価値、今現在の相場よりも安く買えたら得をした
というのが正解です。
どういうことかというと、
中古マンションの販売価格というのは
仲介業者と売主さんが相場を参考にしながら決めています。
そして、最終的には売主さんの希望価格で売り出します。
ですから、一般的に売りに出されている物件は
相場よりも安い金額で売りに出されていることはまずありません。
そして、その時に、
特に相場よりも高い金額で売り出し中の物件が同じマンション内にあれば、
その高めの金額に合わせてくる傾向があります。
例えば売出金額が相場よりも2００万円高く設定されている物件であれば、
100万円値引きで買ったからと言って、値引きに成功して得した
とは、ならないはずですね。
相場よりも100万円高く買っているのですから。
ここを間違えないでほしいのです。
大事なのは、相場金額とイコールかそれ以下で買うことであって、
値引きに成功することではないのです。
逆を言えば、値引きに成功しなくても、
相場以下で買えればそれは価格に関しては購入に成功したといえる、
ということなのです。
ただ、多くの人は
本当の相場を知らないまま買ってしまうことが多いので、
知らない間に損をしてしまい、
その損したことにも気づいていない人が多いのも事実です。
この点に関しては、
是非、120％あなたの見方になってくれる仲介業者を
見つけてください。
３．マンションの契約にはクーリングオフがある！？
3番目は、
マンションの契約にもクーリングオフがある、
という間違いですね。
これも間違いではないのですが、、
これは法律上のものですから正確に解説しますね。
クーリングオフとは頭を冷やすという意味ですよね。
消費者が冷静に判断が出来る環境で申し込みや契約をしたかどうか
という観点から判断していきます。
不動産のクーリングオフ適用には、まず前提があります。
売主が宅建業者、不動産会社であればクーリングオフの対象になります。
ですから、中古住宅を買う場合に仲介業者はいても売主が宅建業者ではない一般の人ならばクーリングオフは出来ないということです。
そして、売主が宅建業者、不動産会社であっても、
その不動産会社の事務所やモデルルームで契約したのであれば、
クーリングオフは出来ません。
さらに、あなたが自宅に来て契約してください、と指定したり、
勤務先にきて契約してください、と指定して自宅や勤務先で契約した場合でも対象から外れます。
そして、その契約をした日から8日間の間という
期間の制限があります。
まとめると、
「売主が不動産会社で、テント張りの接客スペースや喫茶店などで契約した場合、もしくは自分が指定しないのに自宅や勤務先で無理やり契約させられた場合は、8日以内だとクーリングオフが適用される。」
ということです。
対象物件は、新築戸建、新築マンション、売主が不動産会社のリノベ物件などの中古マンションになってきますね
このように、
中古マンション売買のクーリングオフが適用される条件というのは
結構狭い限られた状況な訳ですね。
大抵の場合には不動産会社の事務所で契約するか、、
自宅を指定して自宅で契約することが多いと思いますので、
クーリングオフは適用されないケースが多いと思います。
ですから
不動産を契約する場合には、
十分に検討したうえで臨んでくださいね。